전세 사기 예방하는 방법 (feat. 전세 보증 보험으로 안심 못해)

[이미지 출처, 기획 재정부 경제배움]

 

전세 사기로부터 보증금을 지키기 위한 방법을 알려드리려 합니다.

 

 

 전세 보증 반환 보험을 가입하더라도 전세 사기, 보증금 손실이 생길 수 있는 사례를 알려드리며,

 전세 보증금을 지키기 위해 확인해야 하는 보증금 계산 방법을 공유드리겠습니다.

 

 가장 중요한 사항은 안전한 전세 보증금을 책정하는 기준을 이해하는 것입니다.

 이는 전세 보증금 반환 보험, 안심 전세대출 등 전세 관련 제도가 어떻게 변하든, 어떤 변수가 생기든 상관없이, 안전 범위의 전세를 구하는 기준이 될 수 있습니다.

 

                                                              [용어 정리]

-. 임대인 : 임대차 계약에 따라 다른 사람에게 돈을 받고 물건을 빌려주는 사람, 건물주입니다.
-. 임차인 : 임대차 계약에서 돈을 내고 물건을 빌리는 사람, 전세를 구하는 사람입니다.
-. 공시지가 : 행정 국토 교통부 장관이 조사하고 평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당 가격입니다.
                   국토 교통부에서 평가한 건물의 가치 금액입니다.
-. 금융 기관 : 은행으로 생각하시면 됩니다.
-. 보증 보험 : 전세 계약이 만료될 때, 보증금을 반환받을 수 있는 보험입니다.

 

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1. 왜 전세 보증금을 지켜야 하는가?

 

 부동산 계약은 큰 자금이 오가는 계약입니다. 만약 전세 자금을 돌려받지 못하는 경우가 발생한다면 굉장한 시간적, 금전적 손해가 발생합니다.

집의 컨디션도 중요하고 인프라도 중요하겠지만, 그 보다 중요한 것은 나의 자금을 지키는 것이 우선 되어야 합니다.

 

 

2. 어떻게 전세 보증금을 잃는가?

 

 첫 번째 케이스, 전세 임대인의 재정에 문제가 생겨서 전세 매물을 처분해야 상황입니다. 급하게 매물을 정리(주로 경매/공매로 매각)하는 과정에서, 건물이 팔리는 금액이 임차인의 전세 보증금보다 낮으면 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 두 번째 케이스, 위 사례와 같이 임차인이 받는 피해를 줄이기 위해 '전세 보증 반환 보험'이 생겼습니다. 하지만 보증 보험이 임차인의 전세 보증금을 완벽하게 지켜줄 수 없습니다. 다양한 사례가 있지만 한 가지를 예를 설명드리겠습니다.

A(나)와 B(임대인)가 전세 임대차 계약을 한 당일, B(임대인)가 바로 C(다른 사람)에게 전셋집을 파는 겁니다. 그러면 전세 매물의 최종 임대인은 C로 바뀌게 되며, 보증 보험 가입과 무관하게 C의 재정상태에 따라 소중한 전세보증금을 지키기 어려운 경우가 발생하여, 첫 번째 경우와 동일한 상황으로 치닫게 됩니다.

 

 

3. 안전한 전세 찾는 방법

소중한 보증금을 잃지 않을 수 있는, 안전한 전세를 어떻게 찾는지 설명드리겠습니다.

  설명드리는 안전한 전세란, 살고 있는 전셋집이 당장 매각(경매)되더라도, 매각 금액으로 임차인이 보증금을 반환받을 수 있는 전세입니다.

 

 

'전세 매물 경매 매각가' ≥ '전세 보증금'인 금액으로 전세 계약 시, 보증금을 지킬 수 있는 확률이 높아집니다.

즉, '전세 매물 경매 매각가'  ≥ '전세 보증금'인 전세를 계약해야 하며, 이를 위해 2가지를 확인해야 합니다.

 

1) 전세 매물의 전세 보증금 : 공인중개소 확인

2) 전세 매물의 경매 매각가 (=평균 매매가의 80%)
    -. 매각가 계산하기
    ① 공시지가 확인하기 ☞ 국토교통부 링크 → 주소 검색 → 건물 공시지가 확인 (아래 링크 참조)
    ② 평균 주택 매매가 계산하기  ☞  '평균 주택 매매가' = '공시지가' × 150%
    ③ 평균 경매 낙찰가 계산하기  ☞  '경매 매각가' = '평균 주택 매매가' × 80% 

      ▶ 정리 : '평균 경매 매각가' = '공시지가' × 150% × 80%

※ 단, 신축 건물의 경우 1년 이후 공시 가격이 책정되기 때문에, 주변 다른 건물의 시세를 참고하시길 바랍니다.

 

[예시, 경매가↔전세가 비교]
 시지가 1억 인 매물의 경우 평균적으로 1억 5천(=1억*150%)에 매매가 되며, 이 매물이 경매로 매각될 때는 매매가의 80% 정도인 1억 2천(=1.5*80%)으로 낙찰될 수 있기에, 전세 보증금이 1억 2천 이하면 안전하다고 볼 수 있습니다.

 

[출처] 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미

[링크, 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미]
https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm

 

 

 

4. 안심 대출 주의 사항

전세 보증 보험의 경우 안심대출과 묶여서 진행되는 경우가 많은데 조심하셔야 할 부분이 있습니다.

 일부 안심 대출의 경우 국토교통부에서 평가한 공시지가를 사용하지 않고 금융기관(은행)에서 평가한 건물의 금액을 사용합니다. 이때 평가되는 금액이 공시지가 매매가보다 높은 경우가 발생되고 그만큼 전세 가격도 높아져 비싸집니다. 하지만 보증 보험이 되는 안심 대출이라고 설명하지만, 위 사례처럼 피해를 입을 수 있습니다.

 

 높은 금액의 전세에 임차인이 들어오도록 유혹하기 위해 계약이 성사되면 현금을 지원해준다고 합니다. 그리고 임차인이 지원금을 대출 이자 상환에 사용하게 된다면, 실제 지불해야 하는 이자가 줄어들 수 있다고 설득합니다. 여기에 설득당하는 임차인들은 높은 전세 보증금을 지불하고 계약을 합니다. 이러한 계약은 손실을 초래할 수 있습니다.

전세가가 공시지가 매매가보다 높도록 뻥튀기 함으로써, 은행은 더 많은 이자, 임대인은 높은 매매가 유지 혹은 본인이 매수했던 금액과 전세액의 차이만큼의 이익, 중개소는 임대인과의 관계에 따라 추가 수익이 생길 수 있습니다.

새로운 제도가 생겨도 예외라는 것이 존재하기에, 전세 사기의 방법이 굉장히 다양해지고 있습니다. 따라서 전세 보증 보험의 제도를 맹신하면 안 되고 나의 자산을 지킬 수 있는 하나의 가능성으로 생각하셔야 합니다. 

 

 

ps. 글의 목적

 이 글의 목적은 전세 보증금 손실 가능성을 검토하시는 예비 전세 임차인 분들께 정보를 공유드려, 임대인 분들과 원활한 계약을 하는데 도움을 드리기 위함입니다.
 최근 전세 보증금 반환 보험과 안심 대출 등 다양한 제도가 생겼지만, 그럼에도 전세 사기로 인해 보증금을 잃는 경우가 발생하기에 주의 사항을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 계약에 정답이 없기에 안전성을 판단하는 하나의 방법으로 참고해주시면 감사하겠습니다.
 전세 제도를 악용하는 사람들로부터 자산을 지키는 목적이기에 부정적인 면을 말씀드리겠지만, 전세 제도에 편견이 생기지 않았으면 하는 바람입니다.
 임차인, 임대인 분들 모두 마음 편한 거래 하시길 바랍니다. 감사합니다.