대출 한도 확인하는 3가지 기준, LTV, DSR, DTI

대출 한도를 확인하기 위해 알아야 할 3가지 DSR·LTV·DTI

주택담보대출, 신용대출, 학자금 대출 등 개인이 대출을 받을 때, 대출 한도를 결정하는 3가지 LTV, DSR, DTI가 무엇을 의미하는지 알아보겠습니다. 주로 주택담보대출을 받을 때 많이 보게 되지만 굉장히 생소한 단어입니다. 하지만, 대출을 받기 전에 꼭 확인해야 할 중요한 키워드입니다.

목차

1. DSR이란 무엇인가

2. LTV란 무엇인가

3. DTI란 무엇인가


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1. DSR이란 무엇인가

1.1) DSR 의미

DSR은 총부채 원리금 상환비율(Debt Savings Ratio)로, 개인이 현재 받을 수 있는 총부채(대출)의 한도를 정하는 기준입니다. DSR은 개인이 벌어들이는 연간 소득 대비, 대출 상환 금액의 비중으로 정해집니다. 이는, 개인이 소득으로 부채를 상환할 수 있는지에 대한 능력치로 선정된 기준이라고 생각하시면 됩니다.

※ 대출 상환 금액 = 모든 대출 이자 + 원금 상환 금액

 

1.2) DSR 한도 및 계산식

● DSR 한도
☞ 개인 총 대출 금액이 1억 원이 넘으면 DSR 40% 까지만 대출받을 수 있습니다.

● DSR 계산식
☞ DSR 비율 = 연간 소득 ÷ 대출 상환 금액 × 100 %

● 최대 대출 가능 금액

예시
연 소득이 5,000만 원인 경우, 최대 DSR 40% 한도로 받을 수 있는 주택담보대출(최대치)은 3억 5,000만 원 수준입니다. 대출 상환 금액(이자+원금)이 연 소득의 40%인 2,000만 원이 최대가 되고, 금리를 연 4%로 가정하는 경우 최대 3억 5,000만 원 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

※ 주택담보대출 외 다른 대출이 있는 경우, 그 금액만큼 주택담보대출 가능 금액이 줄어듭니다.

1.3) DSR에 포함되는 대출, 미포함 대출

DSR을 구할 때 대출 상환 금액에 포함되는 대출과 포함되지 않는 대출을 구분해보겠습니다.

-. 포함 대출 :  주택담보대출, 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 카드론 등의 대출과 원리금
-. 미포함 대출 : 서민금융상품, 300만 원 이하 소액 신용대출, 전세자금 대출, 이주비 대출, 중도금 대출

 

 

2. LTV란 무엇인가

2.1) LTV 의미

LTV(Loan to Value)는 담보가치 대비 대출 비율을 말하며, 주택담보대출 시에는 주택의 담보가치 대비 최대 대출한도를 뜻합니다. 예를 들어서, LTV가 40%이고 내가 제공하는 담보가 2억이라면, 내가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 2억의 40%인 8천만 원이 됩니다. 대출을 많이 받기 위해서는 LTV가 높은 것이 당연히 좋습니다.

 

2.2) LTV 한도 및 계산식

● LTV 한도

☞ LTV 한도는 40 ~ 70%이다. 한도는 두 가지 요소에 의해 달라지는데 지역과 보유 주택수입니다.

과열지구, 조정대상 지역의 경우와 다주택자의 경우 LTV가 낮아집니다.

 
● LTV 계산식

☞ LTV (%) = (대출 가능 금액 ÷ 주택 가치) × 100

 

● 예시

무주택자가 투기과열지구에 매매가 5억 아파트를 구매하기 위해 대출 신청을 진행하면 LTV는 40%가 적용됩니다.
LTV 40%로 대출 가능한 금액을 계산하면 5억 * 40% = 2억까지 대출이 가능합니다.

 

 

 

 

3. DTI란 무엇인가

3.1) DTI 의미

DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율을 말하며, 말 그대로 소득 대비 주택담보대출의 이자와 원리금 상환 비율을 뜻합니다. 연 소득 대비 주택담보대출과 기타 대출(부채) 이자가 얼마 큼의 비율을 차지하는지 판단하는 지표입니다.

3.2) DTI 계산식

● DTI (%)  = (연간 대출 상환액 ÷ 연간 소득) × 10

● 예시 

연 소득이 5천만 원일 때, 매년 대출 상환을 2천만 원 갚아야 하는 경우 DTI는 40%가 됩니다.
DTI가 낮을수록 소득 대비 상환할 수 있는 능력이 양호하다고 판단합니다.

 

 

 

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대출 한도를 결정하는 3가지 지표인 DSR, LTV, DTI의 의미와 계산하는 방법을 알아보았습니다.

주택담보대출과 신용대출 등을 받을 때 항상 고려되기 때문에 꼭 정리해보시고 대출을 받으시면 계획을 수립하실 때 용이하실 것 같습니다.

감사합니다.