23년 부동산 가격의 바닥은 어디일까? 역대 정부 정책과 부동산 가격

역대 정부의 부동산 정책과 아파트 매매지수로 바닥 구간 고려하기

역대 정부들의 부동산 정책에 따라 부동산 가격(아파트 매매지수)이 어떠했는지 알아보겠습니다. 부동산 시장에는 사이클이 있다는 의견들이 많은데요. 결국 정부의 정책도 부동산 가격의 상승장과 하락장에 맞게 시행되며, 시장의 안정화를 최우선에 두고 있습니다. 부동산 시장의 아파트 가격과 정부의 정책을 비교하며, 23년 현재 얼어붙은 부동산 시장의 바닥구간은 언제 나타날지 고려해 보겠습니다.

 

목차

1. 역대 정부 별 서울 아파트 가격지수 변화

2. 정부 별 부동산 정책과 부동산 시장이해

 

 

부동산 사이클은 아래 글을 참고하시면 됩니다.

부동산 바닥은 언제일까? 부동산 가격 사이클로 바닥 시기 알아보기

부동산 바닥은 언제일까? 부동산 가격 사이클로 바닥 시기 알아보기

 

 

 

 

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1. 역대 정부 별 서울 아파트 가격지수 변화

 

출처 KB국민은행 - 역대 정부 정책과 서울의 아파트 가격지수 변동

1) 그래프 설명

● 부동산 정책

억제는 파란색 음영으로, 완화는 노란색 음영으로, 중립은 하얀색 음영, 경제위기는 빨간색 음영으로 표기되어 있습니다.

● 실선은 서울의 아파트 가격지수로 위로 올라가면 상승, 아래로 내려가면 하락이라고 생각해 주시면 됩니다.

 

2) 정책과 부동산 가격의 변동 시차

부동산 가격이 급등하면 부동산 과열을 억제하기 위한 정책이 펼쳐지고, 가격이 급락하면 부동산 시장을 활성화시키기 위해 완화 정책이 펼쳐집니다. 중요한 것은, 가격의 변화에 따라 정책이 펼쳐지나 정책과 같은 방향으로 가격이 변동이 생기기까지 수년의 시차가 발생합니다. 부동산 가격은 정책의 영향도 받겠지만, 다른 시장 요소들의 영향을 훨씬 많이 받을 수 있습니다.

그래서 지금 당장 억제/완화 정책을 펼치더라도 시장가격에 온전히 반영되기까지 수년 이 소요될 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 정부 별 부동산 정책과 부동산 시장이해

1) 노태우 정부

● 기간 : 88년 2월 ~ 93년 2월

● 정책 : 억제

주택가격 급등 및 투기 억제를 위한 토지공개념 도입, 주택 200만 가구 공급 진행 

 

2) 김영삼 정부

● 기간 : 93년 2월 ~ 98년 2월

● 정책 : 중립

주택시장 과열이 막 잡히기 시작한 뒤 하락장으로 진입하는 구간으로, 가격은 안정화를 유지

 

3) 김대중 정부

● 기간 : 98년 2월 ~ 03년 2월

● 정책 : 완화

98년 IMF로 주택가격이 급락하여 경기 활성화를 위한 부동산 규제 완화 정책을 다방면으로 시행합니다.  양도세 면제, 토지공개념 폐지, 분양가 자율화를 시행하였고, 완화 정책 시행 후 2 ~ 3년 후 아파트 가격이 상승합니다.

 

4) 노무현 정부

● 기간 : 03년 2월 ~ 08년 2월

● 정책 : 억제

위임부터 부동산 가격이 급등하여 가격을 누르기 위한 억제 정책을 펼칩니다. 과열된 부동산을 강하게 잡기 위한 '부동산 투기'와 전면전을 시행하였으나 부동산 가격은 임기 내내 상승합니다. 분양가자율화 폐지, 분양권 전매 제한, 종합 부동산세 도입 등 억제 정책을 시행했습니다. 하지만, 낮은 금리와 높아진 시장 유동성 및 다양한 개발도시로 부동산 가격은 지속 상승했습니다.

 

5) 이명박 정부

● 기간 : 08년 2월 ~ 13년 2월

● 정책 : 완화

글로벌 금융위기로 침체된 부동산 시장에 규제 완화 정책을 시행하지만, 강한 경기침체로 부동산 가격도 임기 내내 점진적으로 하락합니다. 미분양 해소, 재건축 규제 완화, 양도세 완화로 부동산 거래 활성화를 추진하고, 서민 주거 안정화를 위해 보금자리 주택사업도 추진하였습니다만, 강한 경기침체로 인해 주식시장은 하락국면을 벗어나지 못합니다.

 

6) 박근혜 정부

● 기간 : 13년 2월 ~ 17년 3월

● 정책 : 완화

2008년 글로벌 금융위기 경기침체의 여파로 임기 초기 ~ 중기까지 부동산을 하락세를 지속합니다. 완화정책을 지속적으로 시행하여 임기 중기 15년도부터 부동산은 상승장에 도입합니다. 재개발, 재건축을 활성화시키고, 대출 규제도 완화하며 부동산 거래 활성화에 활력을 넣습니다. 그리고 서민층을 위해 행복주택, 뉴스테이 사업의 공급물량도 확대합니다. 경기침체 회복과 저금리 시대를 맞이하며 주택 가격은 상승하기 시작합니다.

 

7) 문재인 정부 

● 기간 : 17년 5월 ~ 22년 5월

● 정책 : 억제

낮은 금리와 지속 상승하는 부동산 가격으로 투기가 과열되며, 임기 내내 억제 정책을 시행했지만 결국 부동산 가격을 잡는데 실패합니다. 임기 초기부터 부동산의 강력한 억제 정책을 시행합니다. 투기 과열 지구 지정, 양도세 강화, 분양가 상한제, 다주택자 규제 강화 등 다방면으로 규제를 강화하였습니다. 하지만 8.2 정책을 시점으로 가격이 안정화에 접어드는 듯했으나, 부동산 가격은 지속적으로 상승하고 이후의 부동산 규제 강화 정책이 무심하게 여러 지역에서 부동산 과열이 발생합니다. 

 

8) 윤석열 정부

● 기간 : 22년 5월 ~

● 정책 : 억제

높아진 금리와 전 세계적으로 강한 인플레이션으로 인해 주식시장의 열기가 급격히 가라앉았습니다. 이에 부동산 투기과열지역 완화, 대출완화 등 다양한 완화 정책을 시행하고 있습니다. 그리고 단기적으로는 일부 서울 지역(송파)에서 매매가 활성화되며, 완화 정책이 잘 적용되는 것으로 보입니다. 하지만 높아진 금리와 시장 요소들로 전반적인 부동산 시장은 얼어있는 상태입니다.

 

● 부동산 시장 바닥 구간과 현황

이전 부동산 시장 사이클을 알아보며, 이전 부동산 시장과 가격을 통해 바닥구간을 알아보았습니다. 현재는 규제 완화를 시행하는 단계이며, 규제완화 단계 이후 전세가율이 고점에 다다르는 구간이 부동산 가격이 바닥 구간이었습니다.

 

부동산 사이클 이해를 위해 아래글을 참고하시면 됩니다.

 

 

부동산 바닥은 언제일까? 부동산 가격 사이클로 바닥 시기 알아보기

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