부동산 바닥은 언제일까? 부동산 가격 사이클로 바닥 시기 알아보기

부동산 가격 변동 사이클로 바닥 구간 알아보기

 

부동산 투자, 내 집 마련을 준비 중 이신 분들을 위해, 부동산 가격 변동 사이클로 바닥 시점을 고려해 볼 수 있는 내용을 공유드리겠습니다. 미국 연준의 급격한 금리 인상이 우리나라 대한민국의 부동산에도 영향을 주고 있습니다. 단순 금리뿐 아니라 경기가 전반적으로 불황이기에 나타나는 현상일 것입니다.

 

다만, 모든 투자 상품의 가격을 예측하는 것은 불가능한 것을 이해해 주시고, 과거 사례들을 통해서 미래를 준비하는 정도로 받아들이시길 바랍니다.

 

가격 바닥 도달 후 반등 이미지

 

부동산 사이클

1. 부동산 침체 시기

2. 부동산 침체 막바지, 반등 준비 구간

3. 상승장 시작

4. 상승장 피날레

5. 상승장에서 하락장으로 진입

 

 

 

 

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1. 부동산 침체 시기

 부동산 하락장이 시작하고, 정부의 규제 완화가 진행되더라도 매수 심리가 살아나지 않습니다.

상승장에서 매매가를 상승시킨 가수요(투자 목적의 매입)가 사라지고, 실수요로 인한 전세거래가 매매거래 대비 활성화됩니다. 전세수요가 지속적으로 발생하여 매매가는 하락하고 전세가는 보합 혹은 상승하며 두 가격의 차이가 줄어들기 시작합니다.

 

 

 

 

2. 부동산 침체 막바지, 반등 준비 구간

1) 미분양 물건이 차츰 해소됩니다.

미분양 물건이 차츰 해소되고, 신규 분양도 활발히 이뤄지며 프리미엄이 붙는 경우가 발생합니다.

 

2) 전세가율이 고점에 다다릅니다. 바닥구간 확인 지표

전세가(=실수요)가 매매가 하락에 지지선 역할을 해주며, 두 가격의 차이가 줄어듭니다. 그리고 일부 아파트에서는 전세가가 매매가를 넘는 경우도 종종 발생합니다. 전세가는 매매가의 지지선 역할도 하지만, 침체 기간에 전세가의 상승률은 매매가의 선행지표가 되기도 합니다. 실수요가 밑받침되면 가수요(투자)도 증가하기 마련입니다. 전세가율이 고점에 다다르는 시기가 통상적으로 부동산 가격은 바닥구간에 위치했습니다.

 

서울의 아파트 전세가율과 매매지수를 통해서 과거 사례를 확인하겠습니다.

 

● 전세가율

2014년에 서울시 아파트 전세가율이 사상최고라는 기사들이 쏟아졌습니다.

출처-부동산114, 서울시 아파트 전세가율 변동

 

 

● 서울시 아파트 가격지수

2014년도 서울시 아파트 가격지수는 바닥구간에 있습니다.

 

 

 

 

3. 상승장 시작

전세가, 매매가 모두 상승하기 시작합니다. 신축 분양은 다 이뤄지고, 주변 구축의 가격도 키 맞추기 현상으로 같이 상승합니다. 시장의 매수심리가 활성화됩니다.

강남 지역의 가격 상승이 이슈가 되기 시작하고, 강남 인근 지역도 가격이 상승하며 3 도심 아파트 가격과 갭메이기가 진행됩니다. 언론에서는 서울 3도 심의 가격 상승에 따른 '부동산 투자 과열'이라는 단어가 오르기 시작합니다. 그리고 정부는 지나친 가격 상승을 막기 위해 부동산 투자 규제를 강화합니다.

 

4. 상승장 피날레

강한 상승장으로 분양은 매 번 이슈가 되며, 분양 경쟁이 극심히 과다해지며 언론에서도 이를 다루기 시작합니다. 수요가 공급을 한 숨에 넘어버린 상황입니다. 그럼 다음 단계는 예상됩니다.

 

5. 상승장에서 하락장으로 진입

과한 수요를 맞추기 위해 새로운 공급(분양) 계획이 여기저기서 시작됩니다. 하지만 수요는 실수요와 가수요로 나뉘어있습니다. 새로운 공급을 위해 분양을 받지만 실수요가 충족된 상황에서 가수요(투자)만으로는 공급을 채울 수 없습니다. 이에 분양도 안되며 전세 거래도 줄어듭니다. 그리고 자연스럽게 전세가가 떨어지고 매매가는 수요가 사라진 이상 전세가와 같이 하락 국면으로 접어듭니다.

 

 

 

 

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수요, 공급에 따른 가격변동과 그로 인한 싸이클로 부동산 바닥 구간을 알아보았습니다. 내 집마련, 투자를 위해서 참고 바라며, 투자에서 예측은 무모한 행위입니다. 그렇기에 과거 사례를 이해해보시고 상황에 맞게 적절히 참고하시길 바라며 힘든 시기 잘 견디시고 모두 성투하시길 바라겠습니다. 감사합니다.